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Airbnb e condomínios: como evitar conflitos e preservar a valorização do imóvel

Nos últimos anos, o aluguel por temporada transformou o mercado imobiliário brasileiro. Plataformas como Airbnb, Vrbo e Booking.com deram mais autonomia aos proprietários, maior oferta aos viajantes e uma nova forma de rentabilizar imóveis. No entanto, essa revolução também trouxe um desafio que hoje está no centro de muitas assembleias condominiais: é possível proibir o aluguel por temporada?

A resposta, do ponto de vista jurídico, é mais complexa do que parece. E, ao contrário do que muita gente acredita, a legislação brasileira protege esse tipo de locação — desde que feita nos moldes da Lei do Inquilinato e respeitando as regras de convivência. A proibição, quando existe, normalmente não é sobre a modalidade em si, mas sobre o uso de portais como o Airbnb dentro de condomínios específicos. E é justamente aí que moram as controvérsias.

O que a lei diz (e o que não diz) sobre a proibição

O Código Civil e a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) são claros: o aluguel por temporada é uma prática legítima no Brasil, podendo ter duração de até 90 dias, com contrato formal e registro adequado. Ele não depende de autorização prévia do condomínio e não pode ser simplesmente “proibido” por assembleia, pois trata-se de uso regular da propriedade privada.

O que alguns condomínios têm conseguido limitar é a forma de intermediação dessas locações. Ou seja: eles restringem o uso de plataformas digitais como Airbnb, sob o argumento de que isso descaracterizaria o uso residencial e geraria movimento típico de hospedagem comercial.

Em 2021, por exemplo, decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram que, em casos específicos, um condomínio pode vedar o uso de plataformas digitais, desde que essa restrição esteja clara na convenção condominial e tenha sido aprovada por quórum qualificado. Ainda assim, o proprietário continua podendo alugar seu imóvel por temporada, apenas não por meio de certos canais.

Em outras palavras: proibir o aluguel por temporada é ilegal; restringir o uso de um portal pode ser possível, mas é um caminho juridicamente delicado e muitas vezes questionável.

Por que os condomínios tentam restringir o Airbnb

As razões mais comuns apontadas por síndicos e moradores são:

• Segurança: alta rotatividade de hóspedes dificulta o controle de acesso e aumenta a sensação de insegurança.

• Barulho e incômodos: festas, música alta e circulação fora de horários adequados são as reclamações mais frequentes.

• Desgaste das áreas comuns: maior uso de piscina, academia, elevadores e garagem gera custos extras de manutenção.

Na prática, porém, boa parte desses problemas não vem da locação em si, mas da falta de gestão profissional para selecionar hóspedes, orientar sobre as regras e acompanhar o cumprimento delas.

O impacto econômico das proibições

Pouco se fala sobre isso, mas restringir ou dificultar o aluguel por temporada desvaloriza os imóveis do condomínio.

Imóveis em condomínios que aceitam locações curtas atraem mais investidores e têm um potencial de rentabilidade muito maior. Quando essa possibilidade é bloqueada, o imóvel perde atratividade para um segmento disposto a pagar mais justamente pela flexibilidade de uso.

Estudos de mercado mostram que, em áreas turísticas ou valorizadas — como a Zona Sul do Rio — a diferença de valor se inicia em 10% a menos no preço de venda de imóveis em condomínios que proíbem plataformas de temporada, em comparação a semelhantes que permitem. Além disso, a liquidez (facilidade de venda) também diminui, pois o número de interessados é menor.

Como evitar que o condomínio proíba (ou limite) o aluguel por temporada

A experiência mostra que as proibições surgem quase sempre como reação a problemas pontuais. Isso significa que a prevenção é a melhor estratégia. Aqui estão alguns pontos-chave:

1. Gestão profissional das locações
Quando o proprietário trabalha com empresas especializadas — como a Brazil Vizta —, há controle rigoroso sobre quem entra no imóvel, triagem de hóspedes, comunicação direta com o síndico e alinhamento com as regras internas do condomínio. Isso reduz drasticamente as chances de reclamações.

2. Registro e formalização
Ter contratos formais, com identificação completa dos hóspedes, datas e responsabilidades, transmite mais segurança e transparência para a administração condominial.

3. Comunicação com a vizinhança
Um dos erros mais comuns é o distanciamento. O proprietário (ou seu gestor) deve informar previamente ao condomínio as datas e nomes dos ocupantes, garantindo que a portaria esteja ciente.

4. Manual de boas práticas
Disponibilizar um guia com as regras do prédio — horários, uso das áreas comuns, normas de convivência — evita conflitos e ajuda o hóspede a entender que ele não está em um hotel.

5. Apoio à segurança
A contratação de gestão que se integra ao sistema de controle de acesso do prédio (enviando documentação antes da entrada) ajuda o síndico a manter a ordem sem sobrecarregar funcionários.

O papel da Brazil Vizta na mediação entre proprietários e condomínios

A Brazil Vizta atua justamente para que o aluguel por temporada seja visto como uma oportunidade e não como um problema. Nosso trabalho não é apenas listar imóveis nas plataformas, mas:

• Fazer triagem rigorosa de hóspedes.

• Manter comunicação direta com síndicos e administradores.

• Check in e check out presenciais para preservar a segurança.

• Monitorar o cumprimento das regras do condomínio.

• Apoiar a manutenção e conservação do imóvel.

Isso significa que, quando um condomínio tem proprietários que trabalham com a Brazil Vizta, ele não sofre com barulho, falta de controle ou desgaste extra — ao contrário, ganha organização e previsibilidade.

Um caminho de convivência possível

A convivência harmoniosa entre aluguel de temporada e vida condominial é plenamente possível quando há profissionalismo e transparência. Em vez de criar barreiras, os condomínios podem estabelecer regras claras e contar com gestores especializados para garanti-las.

Proibir o Airbnb ou outras plataformas pode parecer uma solução rápida, mas muitas vezes é apenas um paliativo que prejudica a valorização do patrimônio e não resolve as causas reais do incômodo.

Com a intermediação correta, todos ganham:

• Proprietários, que rentabilizam o imóvel sem dor de cabeça.

• Moradores, que mantêm a tranquilidade e segurança, além de manter seguro o valor de seu patrimônio.

• Síndicos, que têm menos problemas para gerenciar.

Se você é proprietário e quer continuar lucrando com o aluguel por temporada sem correr o risco de ver seu condomínio vetar a prática, a Brazil Vizta é a parceira ideal. Nossa experiência na Zona Sul do Rio de Janeiro comprova que é possível unir rentabilidade e harmonia condominial — basta ter o know-how e a gestão certa.

Ficou com dúvidas ou quer entender como seria a gestão do seu imóvel?
Entre em contato e agende uma avaliação gratuita através do Link WhatsApp.
Ou, se preferir, envie um e-mail para info@brazilvizta.com

Atuamos na Zona Sul do Rio de Janeiro com gestão completa para aluguel por temporada.

Vamos transformar seu imóvel em um ativo de alto rendimento — com profissionalismo, cuidado e transparência.